經(jīng)適房是什么 經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房流程

經(jīng)濟適用房是什么

經(jīng)濟適用住房（簡稱：經(jīng)適房）是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟適用房相對于商品房具有3個顯著特征：經(jīng)濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。

經(jīng)濟適用房在別的國家和地區(qū)一般被稱為公共房屋，中國香港稱為居者有其屋，中國澳門稱為經(jīng)濟房屋，中國臺灣稱為國民住宅，新加坡稱為組屋。

經(jīng)濟適用房買賣

經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。現(xiàn)在購買經(jīng)濟適用房，需年收入小于等于6萬的家庭，當?shù)貞艨诓趴少徺I。

購買限價房應(yīng)自購房合同備案5年后方可上市交易。經(jīng)濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房自購買合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，由住房儲備機構(gòu)按照屆時同類經(jīng)濟適用房價格進行回購。

經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房前提條件

需要確認經(jīng)適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時間會比房產(chǎn)證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。

注：經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預約的資格都沒有。

經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房所需材料

1、戶口本；

2、雙方身份證及復印件（最少3張）；

3、結(jié)婚證（必須帶，若轉(zhuǎn)讓給年齡大的父母，已沒結(jié)婚證的，可以用戶口本證明夫妻關(guān)系也可）；

4、經(jīng)濟適用房買賣合同原件或復印件（不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費，就是耽誤時間）；

5、房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張（登記表一定要將所有權(quán)人名字隱去）；

6、買經(jīng)濟適用房時已繳納的綜合低價款證明（藍色紙）和契稅證明及其復印件；

7、房本及復印件。

經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房流程

1、門口咨詢臺領(lǐng)取網(wǎng)簽號；

2、到窗口排隊等待叫號進行網(wǎng)簽。可以先去窗口要個存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。

3、網(wǎng)簽后，去咨詢臺領(lǐng)取2份表格（個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭唯一生活用房證明），都是繳納契稅用的。

4、繳納契稅。

5、拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺領(lǐng)取登記過戶號。

6、交納土地出讓金，算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經(jīng)濟適用房面積的部分要減掉)。

7、登記過戶排號等待辦理過戶。

8、辦理登記過戶后，10個工作日由買方來取房本。

經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房所需費用

1、土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

2、所得收益繳納（已購經(jīng)濟適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所得收益，70％歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

3、印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔一半；

4、契稅：1．5％，由買方繳納；

注意事項

變更性質(zhì)（經(jīng)改商），必須補交綜合地價款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時間為（15天至三年）；別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單

夫妻間變更名字經(jīng)改商后，再變更回來只需85元工本費，無其他稅費；

經(jīng)改商后，房本擬在變回原所有權(quán)人的，再次買賣交易方式費用最低。因無價差，雖然不滿5年，5.5％營業(yè)稅（買入價＝賣出價）為0；所得稅按增值20％計算也為0，故只需繳納1.5％契稅。