房地產開發流程有哪些 開發房地產要注意什么

房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房地產綜合開發公司的設立

（1）公司設立準備

（2）申請資質等級審批

（3）申請辦理企業名稱預先核準

（4）辦理工商注冊登記

（5）辦理稅務登記

2、外資房地產開發公司的設立

（1）申請批準項目建議書

（2）辦理企業名稱登記

（3）送審合資或合作合同、章程

（4）申領外商投資企業批準證書

（5）辦理企業登記

二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求主管部門審查意見

2、落實市政公用設施配套方案

3、報審市政配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見

8、市政管線綜合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土地使用權的出讓

（1）辦理建設用地規劃許可證

（2）辦理建設用地委托釘樁

（3）辦理國有土地使用權出讓申請

（4）主管部門實地勘察

（5）土地估價報告的預審

（6）委托地價評估

（7）辦理核定地價手續

（8）辦理土地出讓審批

（9）簽訂國有土地使用權出讓合同

（10）領取臨時國有土地使用證

（11）領取正式國有土地使用證

（12）國有土地使用權出讓金的返還

2、國有土地使用權的劃撥

（1）國有土地使用權劃撥用地申請

（2）主管部門現場勘察

（3）劃撥用地申請的審核、報批

（4）取得劃撥用地批準

3、集體土地的征用

（1）征用集體土地用地申請

（2）到擬征地所在區（縣）房地局立案

（3）簽訂征地協議

（4）簽訂補償安置協議

（5）確定勞動力安置方案

（6）區（縣）房地局審核各項協議

（7）市政府下文征地

（8）交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

（9）辦理批地文件、批地圖

（10）辦理凍結戶口

（11）調查戶口核實勞動力

（12）辦理農轉工工作

（13）辦理農轉居工作

（14）辦理超轉人員安置工作

（15）地上物作價補償工作

（16）征地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取房地產開發項目手冊

（2）項目轉入正式計劃

（3）交納煤氣（天然氣）廠建設費

（4）交納自來水廠建設費

（5）交納污水處理廠建設費

（6）交納供熱廠建設費

（7）交納供電貼費及電源建設集資費

（8）土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

（9）設計單位出報批圖

（10）出施工圖

（11）編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

（12）辦理消防審核意見表

（13）審批人防工程、辦理人防許可證

（14）核發建設工程規劃許可證

（15）領取開工審批表，辦理開工登記

2、工程建設招投標

（1）辦理招標登記、招標申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編制招標文件并核準

（5）編制招標工程標底

（6）標底送審合同預算審查處確認

（7）標底送市招標辦核準，正式申請招標

（8）投標單位資格審批

（9）編制投標書并送達

（10）召開招標會，勘察現場

（11）召開開標會議，進行開標

（12）評標、決標

（13）發中標通知書

（14）簽訂工程承包合同

（14）工程承包合同的審查

3、開工手續辦理

（1）辦理質量監督注冊登記手續

（2）建設工程監理

（3）辦理開工統計登記

（4）交納實心黏土磚限制使用費

（5）辦理開工前審計

（6）交納投資方向調節稅

（7）領取固定資產投資許可證

（8）報裝施工用水、電、路

（9）協調街道環衛部門

（10）協調交通管理部門

（11）交納綠化建設費，簽訂綠化協議

（12）領取建設工程開工證

4、工程施工

（1）施工場地的“三通一平”

（2）施工單位進場和施工暫設

（3）工程的基礎、結構施工與設備安裝

（4）施工過程中的工程質量監督

5、竣工驗收

（1）辦理單項工程驗收手續

（2）辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

（3）商品住宅性能認定

（4）竣工統計登記

（5）辦理竣工房屋測繪

（6）辦理產權登記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

（2）選定中介代理機構和律師事務所

（3）與購房者簽訂認購書

（4）簽訂正式買賣契約

（5）辦理簽約公證

（6）辦理外銷商品房預售契約公證

（7）辦理外銷商品房的預售登記

（8）外銷商品房轉讓登記

（9）外銷商品房抵押登記

（10）樓宇交付入住手續

（11）辦理產權過戶手續

2、市內銷售

（1）簽署預售內銷商品房預售款監管協議

（2）辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

（3）銷售項目備案

（4）委托中介代理機構進行銷售

（5）與購房者簽訂認購書

（6）與購房者簽訂買賣契約

（7）辦理預售登記

（8）辦理轉讓登記

（9）辦理房地產抵押登記手續

（10）樓宇交付入住

（11）質量保證書和使用說明書

（12）辦理產權立契過戶手續

3、房地產出租

（1）房屋出租權的確認

（2）申請房屋租賃許可證

（3）出租人與承租人簽訂書面承租協議

（4）租賃當事人辦理租賃登記手續

（5）租賃房屋的轉租

（6）房屋租賃關系的終止

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依靠大量的市場調研資料，分析所在地塊的周邊環境，房地產開發狀況，各種用途的房地產開發量、市場接受度等，對區域內的各種類型個案進行統一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發達、區域相對安靜的環境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網絡四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環境。

二、建筑形態

以住宅而言，從建筑形態看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛、二房一衛、二房二衛、三房一、三房二衛等。根據所在地塊如何確定其建筑形態，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經驗判斷，要以數據為依據，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。

三、產品規劃

產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。

四、市場價格

項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意周邊樓盤是在何時推出，周邊樓盤的工程進度，周邊樓盤的付款方式等問題。