土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
1、居住用地70年；
2、工業用地50年；
3、教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
4、商業、旅游、娛樂用地40年；
5、倉儲用地50年；
6、綜合或者其他用地50年。
根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。
我國土地管理法規定：土地屬于國家所有；農村和城郊的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有；宅基地、自留山，屬于農民集體所有。因此我國企業及個人所擁有的是土地使用權，而非所有權，都是取得使用權，應作為無形資產入賬，而無形資產不計提折舊，只是攤銷無形資產的價值。所以土地是屬于無形資產而不是固定資產的。
1、劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：
（1）經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。
（2）經縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。
2、出讓土地使用權
出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地使用權。出讓方式包括招標、拍賣、掛牌、協議。
3、轉讓土地使用權
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。轉讓方式包括出售、交換和贈與等。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后的續期
1、續期申請的提出
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年提出續期申請，這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。
2、續期申請的審批
土地使用者提出續期申請后，土地管理部門應在合理期限內，盡快作出答復，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批準。
3、續期的性質
土地使用權的續期與土地使用權的出讓同其性質，也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在于，對于土地使用權的續期申請，出讓人根據社會公共利益需要收回外，應予以批準，但對于土地使用權出讓申請，出讓人并無此等義務。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后的收回《城市房地產管理法》第21條第2款規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期，以及根據社會公共利益的需要，國家未批準其續期申請，土地使用權由國家無償收回。
1、土地使用權由國家無償收回
國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產權，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內由國家讓渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金后，取得在該年期內使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償的，不應附加任何條件。
2、國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建筑物、其他附著物所有權。
我國對土地使用權期限屆滿后的處理大致有兩種方法，一是由原來的土地使用權人再交納一定的土地出讓金，從而繼續使用該塊土地；另一種是由國家依法收回該塊土地的使用權，但在收回時對于該塊土地上的建筑物、附著物也一并無償歸國家所有。
出讓主體為國有土地所有者，轉讓主體為國有土地使用者；出讓為他物權設定，轉讓為他物權轉移；出讓簽訂出讓合同、繳出讓金即可辦證，轉讓須經申請、審批、繳納稅費方可登記過戶；出讓為一級市場，轉讓為二級市場；出讓涉及的費用主要是土地出讓金和土地證費，轉讓涉及的費用主要是稅費。
1、土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。
2、權利義務一同轉移。
3、土地使用權的轉讓需辦理變更登記。
1、以出讓方式取得的土地使用權
房地產項目轉讓時，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的轉讓房地產的條件。
（1）要按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；
（2）要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓。
2、以劃撥方式取得的土地使用權
對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。
（1）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行，因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續。
（2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；
（4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓；
（5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（6）根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的；
（7）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
1、買賣
作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現形式，我們通常所說的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論，所以說，“轉讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為；當“轉讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。
2、抵債
抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。
3、交換
以交換的方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。
4、作價入股
作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產或特定的財產權益。
5、合建
在開發房地產時，合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價是股權；不設立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以后的產權。因合建而分配產權以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。
6、贈予
贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的，土地使用權的移轉沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。
7、繼承
在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承了原公司的財產，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。
土地使用權變更主要有以下幾種類型：
1、國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；
2、依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；
3、因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；
4、因土地交換、機構調整、企業兼并等原因引起；
5、因宗地合并或分立引起；
6、因處分抵押財產取得土地使用權；
7、更改土地使用者名稱、地址等。
依照《城市房地產管理法》第17條規定，改變土地用途應依循以下程序：
1、取得出讓方和城市規劃行政主管部門的同意
土地用途改變，將直接引起土地出讓最高年限的改變和土地使用權出讓金的變化。同時，土地用途的改變，必然發生土地使用權出讓合同中規定的權利義務關系的變化。因此，《城市房地產管理法》第17條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條，都規定了土地用途的改變必須取得出讓人的同意或批準。
土地用途是城市規劃的重要內容之一，改變后的土地用途必須符合城市規劃的要求。因此，改變土地用途亦應取得城市規劃行政主管部門的同意。
2、簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同
土地用途的改變是土地使用權出讓合同內容的重大變更，因此，土地用途的改變，在取得出讓人和城市規劃行政主管部門的同意之后，應由出讓人和受讓人簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓年限，并相應調整土地使用權出讓金。
一般來說，無形資產攤銷的期限不超過十年，但是土地使用期限比較長，企業可以根據使用年限計算土地使用權攤銷年限。在實際操作中，企業一般不會攤銷到40年乃至70年，因為土地一旦利用進行商品房開發后，土地使用權就轉入固定資產，這樣攤銷的期限是比較有限的。
1、外購的土地使用權作為無形資產單獨核算，按要求計提攤銷。
2、企業在外購的土地上構建廠房、辦公樓等自用固定資產時，在資本化期間內，相應的土地使用權的累計攤銷計入構建固定資產的入賬價值，即計入“在建工程”，待完工后停止資本化，土地使用權仍作為無形資產核算，計提的累計攤銷一般計入管理費用里。
3、企業將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產核算時，其占用的相應的土地使用權也應轉入投資性房地產，因為出租的土地使用權也是作為投資性房地產核算的。
4、企業持有的準備增值后出售的土地使用權，在企業董事會等做出相關決議時，要將無形資產中的土地使用權轉入投資性房地產。
5、外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配，建筑物作為固定資產核算，土地使用權作為無形資產核算；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。
6、企業(房地產開發)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。
7、企業取得的建筑物的時候購買價款包含土地使用權的價值，但是這個價值無法在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配的，那么土地使用權的價值隨同建筑物計入固定資產，以后土地使用權的價值會隨著這個固定資產計提折舊。
