一、產業地產的融資方式是什么 ?
融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式是什么嗎？
1、銀行貸款
銀行貸款是最常規的地產融資渠道。產業地產多是偏遠的工業用地，在銀行貸款抵押方面幾乎沒有太多價值，銀行也很難對此進行估值和冒險貸款。
同時，產業園區的實際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯配，且銀行對項目資本金比例要求較高并需提供擔保，融資成本較高；銀行對園區貸款也是基于未來有現金流的進行貸款，且貸款要經過風險評估、貸款審批等一系列流程，對貸款的還款來源、現金流等有相關要求。而現在很多產業園區早期只能產生較少的現金流或者不產生現金流，難以覆蓋貸款本息，就難以獲得銀行貸款。
2、基金融資
也就是產業基金融資，近年來，產業基金得到長足發展。部分私募基金投資者已經變得更加理性和成熟，往往能夠承受8-10年的投資回報期，這已經契合了產業地產的特性。
近年來，密集的產業地產私募基金涌現，與市場資金的供給量大有關聯，尤其是從傳統地產領域擠壓而出、具有強烈避險需求的大量資金，以及看好國內產業地產前景的海外資本，成為產業地產基金的踴躍參與者。
當下在中國產業地產領域，能夠比較順暢利用基金形式進行融資的，首推物流地產，這個從普洛斯頻繁的物流地產基金案例當中已經體現得非常充分。此外，針對綜合性產業園區開發類的基金也開始逐漸成熟起來。
3、夾層融資
夾層融資是指在風險和回報方面介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式。是一種無擔保的長期債務，表面上看起來是股權轉讓，但實際約定未來回購，并以差價作為利息或支付約定利息。在很多情況下起到“過橋”融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產夾層融資，從企業拿到土地到取得開發貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。
這種融資方式，股債間可以靈活變換，可謂“進可攻退可守”。產業地產領導者華夏幸福基業，就非常擅長這種靈活機動的融資形式。
4、債權融資
也可以稱為“債權轉讓式融資”。這是一種較為常見的融資形式，即將自己享有的債權以一定現金作價賣給第三方，相當于以一定的成本提前回收了這部分現金，加快了債權盤活和資金周轉速度，很多處于快速擴張期的公司都會傾向于采取這種融資方式。
5、債務重組
這是一種巧妙的融資方式，債務快到期了，就來個乾坤大挪移，將這筆債務轉讓給別家，相當于延長了還款日期，或者說就是又借到一筆新的融資。
6、永續債
銀根緊縮的環境下，被稱為“債券里的股票”的永續債開始活躍，受到企業追捧。由于永續債不設還款期限，同時可不計入公司債務，企業可在進行高額融資的同時規避負債率被拉高的風險；對于投資者來說，利息較高的永續債可為其提供長期而穩定的現金收益，堪稱雙贏。
7、園區PPP
園區PPP是基于產業園區這種公共服務產品的政企合伙模式，其本質仍然是一種融資手段。
PPP模式是公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現代融資模式。
8、售后回租式融資租賃
售后回租是將自制或外購的資產出售，然后向買方租回使用。回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人，再從出租人手里將該物品重新租回，此種租賃形式稱為回租。采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金，加速資金周轉。
9、REITs
即房地產信托投資基金。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
10、互聯網金融
互聯網金融是傳統金融機構與互聯網企業利用互聯網技術和信息通信技術實現資金融通、支付、投資和信息中介服務的新型金融業務模式，已經日益成為一種新興的金融創新模式和企業融資渠道，但由于相關法律法規不健全、監管存在漏洞、互聯網金融企業風險控制能力較弱等原因，近年來也頻發惡意違約，造成了巨大的風險，國家正在不斷對互聯網金融加強監管。
11、公司債
無論是A股還是在港股都有發債融資的渠道，A股有企業債、公司債、短期融資票據等等，現在還新增加了“一帶一路”公司債，而在香港資本市場則有“點心債”、可轉債、優先票據等。
12、ABS（資產證券化）
資產支持證券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資產證券化，是以一定現金流為依托，將其進行結構化包裝，形成可以上市交易的證券化產品的過程。其整個交易過程主要涉及原始權益所有人、特殊目的載體（SPV）、投資者幾方，同時涉及相關中介機構。權益所有人將資產（通常為現金流）出售給特殊目的載體，特殊目的載體經資產結構化整合向投資者發行證券，收回現金付給權益所有人，在以后的年度以每年的現金流支撐證券本息的償還。在企業的資產證券化業務之中，所出售的并不是企業的某項資產，而是未來的現金流量，更確切的說是企業擁有的收取某項費用的債權。
二、產業地產融資要注意什么細節
1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目科學合理的開發周期，考慮項目的實際情況，以及自有資金和市場行情狀況，根據每一期的建設規模，計算出總的資金需求量，在分析企業內部可用于項目建設的自有資金后，再提出該階段的融資需求計劃。
在每一期的開發計劃中，對項目的現金流量進行合理預測。要區分出售物業與自持物業的比例，測算項目現金流量的大小，及對資金需求規模和使用期限的長短，以便于進行融資時，確定是選擇采取債務融資，還是權益融資的方式，如選擇債務融資，則應考慮是短期性或者長期性資金需求。
2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項目的盈利能力越強，財務狀況好，資產變現能力強，承擔財務風險的能力就強，且項目未來的投資利潤率高于債務融資成本，負債越多，項目的凈資產收益率就越高，對企業發展及權益資本所有者就越有利，這種情況下，債務籌資是一種不錯的選擇。
3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項目融資，首先要符合國家的法律法規，滿足合法性原則。另外，不同融資方式有不同的資金成本，應分析和比較各種融資方式資金成本的高低，盡量選擇資金成本低、融資風險小的融資方式。
