一、物流地產行業的投資回報率是多少
物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的投資回報率非常可觀，受到諸多資本的青睞。
據了解，一線城市的物流地產投資回報率在6%-8%左右，遠高于商業地產的4%-5%和住宅地產在2%-3%的投資回報率；從租金增長率來看，一線城市的物流地產每年有幾個點的百分比增長的。
物流地產行業之所以有這么高的投資回報率，主要是供不應求，中國的物流倉儲面積和外國差距很大，而且97%都是普通倉儲設施，高端物流地產項目占比太低，隨著城市化、產業升級等要求，再加上普通倉庫因附加值低可能還面臨拆遷，因此未來供應可能更緊缺。
除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】
二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的
想讓投資回報率高，那么投資成本要低，而投資回報得高，把物流地產仔細一分解，能得到以下四個衡量標準——更高的價（租金）、更大的量（出租率）、更低的土地成本和資金成本：
1、價/租金
倉庫出租市場上有形形色色的倉庫，租金也根據地理位置、實用面積、主體結構、裝卸貨設施裝置等因素而差異很大，但總的來說，可以分成兩類——傳統的普通倉儲和高端現代倉儲。
考慮到拿地越來越困難，成本也高，投資做物流地產的往往都是用于建設高端現代倉儲設施，以獲取租金的最大價值。現代集約物流倉儲的租金之所以能夠定價更高，并不是投入更大、造得更高端就行的，如果不適用就找不夠租客，導致有價無市或者空置率太高，就無法獲得高收入，因此，現代集約物流倉儲在功能上也比傳統倉庫更多元，能夠滿足不同租客的潛在需求。
2、量/出租率
倉儲物流園區出租率要高，除了備有必需的基礎設施，通過地產資源把相應的配套服務及設備、資源整合、以帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，提高供應鏈效率，提升出租率、最終實現資源價值的最大化。
硬件和軟件更完備的倉儲物流園區，能為客戶提供除了倉庫租賃外的其他服務項目，例如物流設備租賃、辦公區域共享、食堂開放、裝卸服務、加工、包裝甚至金融服務的提供，自然也就有了這些項目的收入來源。
3、土地價格
物流地產企業獲取土地的能力與拿地價格從成本端決定投資回報率，目前我國優質倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等三大都市圈為主，在現今都市圈供地趨緊下物流用地日益稀缺，物流地產商逐漸將目光轉移至以存量資源為基礎的如二手土地、存量工業用地等上。當然，本土房企在土地資源上的優勢也是讓物流地產的地價能更有優勢的因素。
傳統的房地產商除了拿地有優勢、搞建筑內行而會直接主導開發物流地產項目外，跟物流公司合作或者與第三方中介聯合投資運營物流地產，都是有模式可循的。
4、資金價格
自有資金成本低，但開發物流園區等地產項目由于建設投資成本高且周期長，物流地產商若只能通過租金上升以及土地溢價來逐步收回資金，周期較長下會造成負債壓力攀升，最后算起來實際使用的資金成本反而高，弄不好還有資金鏈斷裂的風險。因此往往是自有資金加外部資金一起來更精彩。
外部資金的進入并非只靠物流地產商去融資、找到“便宜的”錢來用，而通常是物流地產企業與外部資金設立合資子公司或開發基金進行項目開發，以減少占用自有資金，有利于前期的迅速擴張。而在物業建成后的運營期，企業可以選擇出售基金份額獲得流動資金繼續擴張新項目，或者繼續持有部分份額，以獲得基金運營管理的持續分紅收益。
