一、物流地產商是做什么的
物流地產是根據客戶的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現代物流設施和專業的物業管理服務。
物流地產商則是提供物流地產相關的設計、建造和物業管理服務的企業，它的本質是房地產開發商或工業地產開發商，不過物流地產商不僅提供現代化的物流倉儲設施，更為物流的整個價值鏈提供服務。
二、物流地產商的開發運營模式有哪些
物流地產作為專業化的現代經營性物流設施載體，對于提高客戶企業的物流運作效率至關重要，物流地產商對物流地產的開發運營主要有五種模式：
1、物流企業主導型運營模式
物流企業是物流企業主導的運營模式的主體，物流企業按物流市場需求，結合自身物流業務發展的需要，由物流地產開發商進行物流設施的投資建設。
具體活動主要有規劃、選址、設計、開發建設等，物流地產設施的擁有權屬物流企業所有，項目建成后，部分留作自用，以滿足自身發展需要，其余部分則轉租給其他企業。
該模式的優點在于由于物流企業比較熟悉客戶所需的物業管理服務和物流設施，可能會使得物業的折舊費用享受到政府稅收減免的優惠，從而在很大程度上節省租金，降低稅費；
缺點在于物流企業在運營的初期，由于為客戶單獨提供優質且高效的定制化物流設施的設計、建設與咨詢服務的難度較大，資金方面的管理水平及專業能力較差，存在很大的資金風險，導致運營成本増加，管理效率較低。
2、物流地產商主導型運營模式
物流地產企業根據客戶的物流設施需求，購買、改造既有的物流設施，或按客戶要求進行選址、拿地、規劃、設計、開發建設并完成相關物流設施，產業企業自行決定自用還是出租給客戶，并通過專業團隊提供資助建設的物流設施及物業管理服務，該模式在物流倉庫等場景下應用廣泛。
投資收益的來源主要由地產增值、物業費、物流設施設備租金、物流設施相關的咨詢服務等，該模式的優勢是可以有效發揮房地產企業的資金實力、房地產運作能力以及物流設施設計能力，在短時間內進行資金管理，降低物流成本，有效幫助客戶將大額資金投入在核心業務，不給企業帶來資金壓力，提高物流企業競爭力，降低財務風險；
不足之處是相對于較小規模的企業來說，因物流設施標準較高，設備先進，可能會有過高的租金成本。
3、物流商與地產商、電商合作型運營模式
由地產商、物流商通過簽署合作協議等，共同出資設立物流地產的項目公司，并合作經營。
該模式既能展示地產商拿地、建設的優勢，也可以發揮物流商在物流效率及運營管理方面的優點，根據客戶的物流設施需求提供物流設施的租賃、咨詢、物業管理等服務，再根據協議約定進行項目收益分配與風險承擔。
該模式的優點在于地產建設中的各種風險共同承擔，地產商可以發揮地產企業優勢，而物流企業可以發擴物流企業在設施選址、物流網絡、物流運營、物流服務等方面優勢，雙方優勢互補合作共臝；
而不足在于可能面臨的信用風險、利益分配和風險分擔等問題，如何更好解決雙方在合作過程中是否有利益矛盾是重點。
4、第三方牽頭型運營模式
由第三方牽頭，作為地產企業和物流企業的橋梁，并進行物流商與地產商的資源整合，開展合作型的經營模式，同時審查房地產企業和物流企業的實力、資格等，實現聯合。
建成后的物業由第三方負責招商、管理工作，同時第三方也要身纏開發建設及運營收益，且由第三方按協議約定進行分配，第三方一般為政府或中介組織。
該模式的優點在于擁有獨立第三方進行審查，從而源頭解決了雙方的信用風險、避免后期在該處可能產生的矛盾；而缺點在于，該模式對第三方要求較高，需要高行業自律性。
5、基金型運營模式
該模式與傳統的運營模式不同之處在于引入了基金公司，基金公司由物流地產企業與其他投資者共同成立。物流地產企業將其持有的物流資產轉讓給基金，再通過基金公司這個渠道發行的基金持有物流資產，由物流地產商控制物流資產轉為基金控制物流資產。主要的業務為：物流地產開發業務、物流地產運營管理業務、基金管理業務。
金融優勢是該模式的亮點。開發拿地、基礎建設、物流設施的配備，都對于資金有大量需求，基金公司可以通過自身優勢的發揮，降低資金使用成本，間接為客戶降低物流費用，解決了傳統經營模式下資金占用時間長，投資回報期長，融資壓力高等問題。
缺點在于前期建設以及后期項目運營方面，都可能出現因不熟悉客戶而失去客戶信任的情況。
三、不同物流地產開發運營模式比較分析
物流地產運營模式的選擇與企業是否能夠快速發展息息相關，企業核心競爭力之一就是合適的運營模式，不同的運營模式各有各的優點，下面為大家比較分析一下：
1、從資金占用角度來看，基金運營模式表現最優，資金使用成本低，資金壓力小，其余模式均占用大量流動資金，可能會因此而導致原本運營模式的優勢消失，且基金模式下，公司財務數據表現更為出色。
2、從對于經營管理工作的能力要求來看，需要合作的運營模式對于管理能力的要求高，即物流商與地產商、電商合作的模式需要花費更多的精力在于管理工作方面，因為屬于合作方式，可能會存在信息不對稱，溝通成本較大，道德風險等問題。
3、其余模式下，各方發揮自身專業能力優勢即可，合作相關的管理工作相對較少，對合作相關的工作強度要求相對較低。
4、從專業能力發揮的角度來看，除第三方牽頭型運營模式外，其余模式均可使得自身專業能力正常發揮甚至超長發揮。在第三方牽頭型運營模式下，特別是由各地政府牽頭進行規劃、開發，再委托專門經營管理機構運作的物流園區，普遍不能發揮物流中心的專業職能。因為在該模式下，主要是通過為入駐企業提供服務而取得收益，與物流業務的拓展無關，若后期想要投資其他項目，可能會因不夠專業而使得投入打了水漂。
